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事件: 北京晨报以客户身份调查工行、中行、建行、招行等多家银行发现,北京市场房贷"松绑"态势也开始显现,不少银行的贷款利率由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率,甚至有消息传出,部分银行优质客户还能取得9折的优惠利率。(资料来源:新华 我们的观点: 尽管"首套房贷利率出现松动"可能仅是银行的商业行为,但其对地产股仍具有重大积极意义。1)首套房利率的回归有利于刚性需求的释放,有利于提升住宅成交量。2)首套房贷利率出现松动的背后逻辑也构成对地产板块的利好。①"首套房利率出现松动"说明银行流动性增高,信贷投放能力变大。这将有利于开发商提高按揭贷回款和获得更多开发贷可能,从而有利于减轻地产商资金链断裂风险,减弱房价硬着路的可能性。显然,这对地产股是有利的。②"首套房贷利率出现松动"或许说明其他产业贷款需求下降,这可能意味着其他产业景气情况开始滑落,银行出于防范风险的考虑,转向了相对更为安全的按揭贷款。这种情况可能说明整体经济下行风险加大,这将加大地产调控政策放松的预期和可能性,对地产股形成利好。 地产调控政策放松预计是大概率事件,首套房利率松动或是政策放松前奏。之所以我们认为地产调控政策将放松,主要基于两个原因:1)房价在明年季度下行的幅度将更加明显,调控政策放松具有"内在条件"。2)房地产销售市场的低迷,可能会导致12年1季度房地产投资增速大幅回落至15%以下,甚至可能是个位数。这将对地产相关产业乃至整体经济增长造成较大负面影响。这为调控政策放松提供了"外在必要性"。 政策放松可能更多会体现出微调和预调,预测政策微调的时间可能在2012年月。为了防止政策过渡放松导致房价的报复性反弹,政策若放松也必定是渐进的和小幅度的。政策的放松不会是之前调控政策的彻底转向,所以,我们认为中央政府多次强调的"坚持房地产调整政策不动摇"应该是指调控投机需求不动摇,调控房价过快上涨不动摇,而非政策的一成不变。 同时,我们认为政策微调将更注重前瞻性,更体现出预调性,这也是我们判断明年月或许是地产政策微调时间窗口的原因。 政策微调预计将主要体现在需求层面,微调的方向依次可能是 1)针对首套房利率和首付比例的调整;2)二套房界定标准的放宽;3)公积金贷款对首套和正常改善需求的支持;4)限购标准放宽;5)限购政策取消,同时出台税收政策进行一定的对冲。 因此,我们认为2012年上半年地产股将有望迎来"政策放松和成交量回升"共同驱动的趋势性行情,我们建议积极买入业绩确定低估值的龙头地产股:万科、保利、招商、金地、首开股份、金融街、中南建设、荣盛发展。同时关注滨江集团(未评级)、福星股份(未评级)等。
